Wozu brauchen wir eine Hausverwaltung?

Gelegentlich wird uns die Frage gestellt, ob die Beauftragung einer Hausverwaltung für eine Liegenschaft (zwingend) erforderlich ist, oder ob sich die Eigentümer die eigene Liegenschaft auch selbst verwalten können. Es würde – aus Sicht einer Hausverwaltung – auf der Hand liegen zu antworten, dass immer eine Hausverwaltung beauftragt werden sollte und dann am besten convival Immobilien. Aber stimmt das wirklich? Wann wird eine Hausverwaltung wirklich benötigt und was gilt es bei der Entscheidung abzuwägen?

Welche Arten von Immobilien kann man verwalten?

Grundsätzlich lässt sich festhalten, dass jede Art von Immobilie verwaltet werden kann und faktisch verwaltet wird. Nachdem in Österreich für jede Liegenschaft Grundsteuer anfällt und diese zu bezahlen ist, ist selbst für ein brachliegendes Stück Land eine – wohl die minimalste – Form von Verwaltungstätigkeit, nämlich die Bezahlung der Grundsteuer, erforderlich. Mit der Errichtung von Gebäuden auf einer Liegenschaft fangen jedoch die Fragen nach der Verwaltungstätigkeit erst so richtig an. Letztlich sind einzelne Eigentumswohnungen genauso zu verwalten, wie Mehrparteienhäuser im schlichten Miteigentum oder im Wohnungseigentum oder Gewerbeobjekte. Bei den unterschiedlichen Immobilienarten wird der Umfang der Verwaltungstätigkeit variieren, aber es gibt immer etwas zu verwalten.

Wer trifft die Entscheidung über die Beauftragung (welcher) Hausverwaltung?

Ob eine (externe) Hausverwaltung eingesetzt wird, entscheiden die Liegenschaftseigentümer. Dies kann eine Einzelperson sein, wie bei einer Eigentumswohnung (diesfalls spricht man von einer Subverwaltung), oder eine Personenmehrheit wie bei einer Vermietergemeinschaft oder Wohnungseigentumsgemeinschaft. Mieter, Pächter oder andere Nutzungsberechtigte einer Immobilie haben per Gesetz keine Möglichkeit über das Einsetzen oder Abberufen einer Hausverwaltung zu entscheiden.

Selbstverwaltung vs. Fremdverwaltung

Gesetzlich gibt es keine Verpflichtung eine externe Hausverwaltung mit den Agenden der Betreuung einer Liegenschaft zu beauftragen. Jedem Liegenschaftseigentümer (sofern Alleineigentümer) bzw. der Mehrheit der Liegenschaftseigentümer steht es frei, über die Bestellung einer externen Hausverwaltung zu entscheiden (über die Entscheidungsfindung zum Wechsel der Hausverwaltung im Wohnungseigentum siehe unseren Blog-Beitrag: Hausverwaltungswechsel im Wohnungseigentum: Rechtliche Grundlagen). Bei Wohnungseigentumsobjekten im Neubau ist es in der Regel so, dass bereits der Errichter der Liegenschaft eine externe Hausverwaltung einsetzt. Dies hat den Grund, dass von Beginn an, die Verwaltungsagenden von jemandem professionell geführt werden sollen. So sollten am Tag 1 Müllbehältnisse vorhanden, eine Haus- und Winterdienstbetreuung bestellt, Wartungsverträge für technische Anlagen abgeschlossen oder ein Versicherungsvertrag ausgehandelt sein, etc. Ebenso sind Wohnbeiträge zur Deckung der laufenden Kosten einzuheben. Eine Verpflichtung diese Agenden einer externen Hausverwaltung zu übertragen, gibt es aber wie bereits erwähnt nicht. So steht es den Eigentümern frei, alle diese Aufgaben selbst zu erledigen und intern zu organisieren. Je mehr Eigentümer eine Liegenschaft hat, umso schwieriger wird dies in der Praxis wohl sein. Manchmal stellen sich Abwicklungsthemen aber auch erst nach ein paar Jahren ein. So haben sich vielleicht die ersten Eigentümer zu Beginn gut abgestimmt und die Verwaltungsaufgaben untereinander verteilt. Nach den ersten Eigentümerwechseln verändert sich aber erfahrungsgemäß das anfängliche Konsensverständnis und wird regelmäßig spätestens zu diesem Zeitpunkt als Unabhängiger eine externe Hausverwaltung bestellt.  

Vor- und Nachteile der Selbstverwaltung im Vergleich zur Fremdverwaltung

Als wesentlichstes Argument für die Selbstverwaltung wird zumeist eine Kostenersparnis ins Treffen geführt. Verständlicherweise verlangt eine externe Hausverwaltung als Dienstleisterin ein Verwaltungshonorar. Die Selbstverwaltung ist aber auch nur dann kostenlos, wenn der eigenen Zeit kein Wert beigemessen wird. 

Liegenschaftseigentümer treffen eine Vielzahl an (Sorgfalts-)pflichten. Wenn eine Betreuung der Liegenschaft in Form der Selbstverwaltung erfolgt, ist es wichtig, umfassendes Wissen über diese teilweise gesetzlich vorgeschriebenen Pflichten zu haben und entsprechende Vorkehrungen zu treffen – zum Beispiel Verkehrssicherungspflichten (Winterdienst, Baumkontrollen, etc.), Wartungsverpflichtungen (z.B. bei Aufzugsanlagen), Prüfpflichten (z.B. bei Garagentoren, Kinderspielplätzen) etc. Andernfalls können Schäden und Haftungsfälle entstehen. Im Falle der Beauftragung einer externen Hausverwaltung sind diese Pflichten und Haftungen ausgelagert. Liegenschaftseigentümer werden sich daher im Falle von Schäden durch Verwaltungsfehlhandlungen, am externen Hausverwalter schadlos halten – dafür hat dieser auch gesetzlich verpflichtend, eine Haftpflichtversicherung abzuschließen. Selbstverwaltende Eigentümer werden eine derartige Versicherung vermutlich eher nicht haben und daher kann sich im Schadensfall die durchaus spannende Fragen stellen, ob nun ein Eigentümer dem anderen haftbar wird (z.B., wenn kein Winterdienst bestellt wurde und die intern vereinbarte Räumungsvereinbarung unter den Eigentümern nicht eingehalten wurde und es zu einem Sturz einer dritten Person kommt). Ein wesentlicher Vorteil der Beauftragung einer externen Hausverwaltung ist daher einen Profi an der Hand zu haben, der zum einen die gesetzlichen Vorgaben kennt und daher die Liegenschaft rechtskonform führt und zum anderen in anderen Bereichen erhebliche Vorteile für eine Liegenschaft generieren kann (z.B. Grundsteuerbefreiungen bei Neubauten, Vorteile in Vertragsverhandlungen aufgrund von Rahmenvereinbarungen etc.). Mitunter werden diese Vorteile aus wirtschaftlicher Sicht über den Kosten für das externe Verwaltungshonorar liegen. Es sei erwähnt, dass die Verwaltung von Liegenschaften ein reglementiertes Gewerbe darstellt und daher nur durch Nachweis entsprechender Fähigkeiten eine Gewerbeberechtigung erteilt wird. Wichtig ist aber jedenfalls, eine externe Hausverwaltung sorgfältig auszuwählen und sicherzustellen, dass diese ausschließlich zum Wohl der Eigentümer handelt. 

Fazit – Braucht man nun also eine Hausverwaltung?

Die Selbstverwaltung von Liegenschaften ist zulässig und am ehesten für besonders kleine Einheiten mit wenigen Eigentümern geeignet. Insbesondere kleine Reihenhausanlagen, bei denen auch die Erhaltungspflichten gemäß Wohnungseigentumsvertrag überwiegend bei den einzelnen Eigentümern liegen, eignen sich für eine Selbstverwaltung. Mehrparteienhäuser oder größere (gewerbliche) Liegenschaften sollten an eine externe Hausverwaltung zur Betreuung übergeben werden, die das erforderliche Know-How besitzt. Sollten Sie sich nun dafür entschieden haben eine externe Hausverwaltung zu beauftragen, steht Ihnen convival Immobilien jederzeit zur Verfügung

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