Vermietung der Eigentumswohnung

Viele Eigentümer stehen vor der Frage, wie viel Miete sie für ihre Eigentumswohnung verlangen dürfen.

Die Beantwortung der Frage fällt nicht immer leicht, da viele verschiedene Faktoren eine wichtige Rolle spielen: Baujahr, Förderungen und besondere Ausnahmen können schnell verwirren. convival Immobilien schafft gerne Klarheit.

Um den gesetzeskonformen Mietzins zu berechnen ist es zuerst wichtig zu wissen, in welchen Gesetzestexten in dieser Thematik überhaupt zu navigieren ist: dem Mietrechtsgesetz (MRG) oder dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB). Dem (strengeren) MRG wohnen drei ganz besondere Schutzwirkungen inne: der Preisschutz, der Befristungsschutz und der Kündigungsschutz. Der Preisschutz ist ebenjener, der die Mieten für alle Bundesländer regelt. Doch nicht jede Vermietung fällt unter das MRG – hier muss zuerst der Geltungsbereich geklärt werden:

Geltungsbereich des Mietrechtsgesetzes (§ 1 Abs 1 MRG)

Unter das MRG fallen die Vermietung von Wohnungen und Wohnungsteilen sowie Geschäftsräumlichkeiten samt den mitgemieteten Haus- oder Grundflächen (wie z.B. Stellplätze oder Gärten). Wird beispielsweise ein Geschäftslokal verpachtet, so fällt dieser Vertrag unter das ABGB und nicht das MRG, da es sich nicht um Miete handelt (für die Unterscheidung zwischen Miete und Pacht ist der Einzelfall zu bewerten). Wird ein Garten mit einer Wohnung mitgemietet, so fallen beide unter das MRG. Wird der Garten jedoch gesondert vermietet, so wird ebenfalls das ABGB angewandt. Wesentlich ist, dass das ABGB keinen Preisschutz wie das MRG kennt und somit ein freier Mietzins vereinbart werden kann.

Will ein Eigentümer seine Eigentumswohnung vermieten, so ist (nahezu immer) das MRG mit seinen Schutzwirkungen anzuwenden. Aber nicht immer greift der Preisschutz. Das einzelne Objekt muss für die korrekte Evaluierung begutachtet werden. Dazu sogleich.

Vollanwendung, Teilanwendung und Vollausnahme des MRG

1. Vollausnahme des MRG (§ 1 Abs 2 MRG)

Für Objekte in der Vollausnahme des MRG wird das ABGB und somit ein freier Mietzins angewandt. Die taxativ im MRG genannten Beispiele sind:

• Objekte im Rahmen des Betriebs von bestimmten Unternehmen (wie z.B. Flughäfen, Speditionen, Lagerhausunternehmen)
• Heime (wie Studenten- oder Altersheime)
• Vermietung von karitativen Organisationen
• Dienst-, Werks- oder Naturalwohnungen
• Geschäftsräume mit einer Befristung von max. einem halben Jahr
• Zweitwohnungen der Kategorie A oder B wegen eines beruflich bedingten Ortswechsels
• Zweitwohnungen (für Erholung oder Freizeitgestaltung)
• Objekte in Gebäuden mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten (ein nachträglicher Dachbodenausbau und somit ein drittes Objekt stört diese Ausnahme nicht)

Wie bereits erwähnt fällt eine Verpachtung ebenfalls in die Vollausnahme und wird somit vom ABGB geregelt.

Sollte das zu vermietende Objekt unter keine der vorausgehenden Ausnahmen fallen, so besteht immer noch die Möglichkeit einer Teilausnahme, bei welcher ebenfalls ein freier Mietzins vereinbart werden darf:

2. Teilausnahme des MRG (§1 Abs 4 MRG)

Damit ein Objekt in die Teilausnahme des MRG fällt, muss das Baujahr des Gebäudes (genauer: das Datum der Baubewilligung) herangezogen werden:

• Ungefördert errichtete Zinshäuser nach dem 30.06.1953 (Förderungen bewirken meistens die Vollanwendung des MRG)
• Wohnungseigentum, welches nach dem 08.05.1945 errichtet wurde (Förderungen spielen im WEG eine untergeordnete Rolle)
• Beim Ausbau eines Dachbodens oder einem Aufbau nach dem 31.12.2001
• Zubauten nach dem 30.09.2006

Ebenfalls fallen Wirtschaftsparks in die Teilanwendung des MRG (§1 Abs 5 MRG).

Wenn das Objekt nun in keine bisher genannten Kategorien fällt, so befinden man sich in der Vollanwendung des MRG, in der der Preisschutz herrscht. Der Preisschutz verpflichtet zu einer gesetzlichen Mietzinsbildung und einem Abschlag von 25% auf den Hauptmietzins, wenn die Wohnung befristet vermietet werden soll. Ebenfalls gibt es konkrete Regelungen zu verbotenen Ablösen und es dürfen nur jene Betriebskosten auf den Mieter überwälzt werden, welche in §21 MRG taxativ genannt sind. Doch wie sieht die gesetzliche Mietzinsbildung nun genau aus? Wir erläutern:

3. Vollanwendung des MRG

In der Vollanwendung des MRG gibt es vier mögliche Mietzinsbildungen, welche angewandt werden können:

Freier Mietzins

Es gibt nur eine einzige Ausnahme, bei welcher der freie Mietzins in der Vollanwendung des MRG angewandt werden kann: das Rückzahlungsbegünstigtengesetz aus dem Jahr 1971 (RBG 1971) ist anwendbar. Wurden die Wohnhauswiederaufbaumittel gänzlich und vorzeitig rückgezahlt, so darf bei Vermietung des gegenständlichen Objekts der freie Mietzins vereinbart werden. Ob dies für das konkrete Objekt der Fall ist, lässt sich u.A. beim Wirtschaftsministerium herausfinden.

Angemessener Mietzins (§16 Abs 1 MRG)

Den angemessenen Mietzins kann ein Eigentümer in folgenden Fällen verlangen:

• Geschäftsräumlichkeiten
• Neu-, Auf- oder Zubauten mit Baubewilligung nach dem 08.05.1945
• Denkmalgeschützte Gebäude mit erheblicher Eigenmittelaufwendung
• Wohnungen der Kategorie A oder B mit mehr als 130m² Nutzfläche, sofern die Wohnung binnen 6 bzw. nach Verbesserungen binnen 18 Monaten vermietet wird (also nicht länger als dieser Zeitraum leersteht)
• Bei unbefristeten Mietverhältnissen, bei denen mehr als 1 Jahr vergangen ist und die Vereinbarung über den angemessenen Mietzins schriftlich vereinbart wurde
• Rückzahlungsbegünstigtengesetz 1987 (wie RBG 1971 nur mit angemessenem statt freiem Mietzins)

Der Angemessene Mietzins errechnet sich durch die Größe des Objekts, seiner Art (z.B. Wohnung, Büro, Lager oder Geschäftslokal), Beschaffenheit, Lage, Ausstattung und Erhaltungszustand. Im Gegensatz zum freien Mietzins kann der angemessene Mietzins vom Bezirksgericht bzw. der Schlichtungsstelle überprüft werden. Ebenfalls muss der Befristungsabschlag von 25% abgezogen werden.

Fällt das Objekt auch in keine dieser Ausnahmen, so muss der Richtwert herangezogen werden:

Richtwertmietzins (§16 Abs 2 MRG)

Der Berechnung des Richtwertmietzinses liegt die mietrechtliche Normwohnung zugrunde: diese entspricht Kategorie A in durchschnittlicher Lage und ordnungsgemäßem Erhaltungszustand des Hauses. Für diese Normwohnung wird der aktuelle Richtwert für das jeweilige Bundesland herangezogen: für Wien entspricht dieser aktuell € 5,81 pro m² Nutzfläche. Wenn das Objekt nun im Vergleich zur Normwohnung beispielsweise nur Kategorie B entspricht, so müssen 25% vom Richtwert abgezogen werden, bei Kategorie C sind dies sogar 50% Abzug.

Dazugerechnet werden bestimmte Zuschläge wie beispielsweise Südlage oder Fernblick. Ebenfalls sind Abschläge für Nordlage oder Lärm möglich. Im Vergleich zur durchschnittlichen Lage der Normwohnung kann mit schriftlicher Begründung ein Lagezuschlag verrechnet werden, welcher begründet, wieso die konkrete Lage besser als die durchschnittliche Lage ist (§16 Abs 3 und 4 MRG). Die Berechnung für den Lagezuschlag ergibt sich aus dem sogenannten Grundkostenanteil (Kosten des Grundes) sowie der unmittelbaren Wohnumgebung.

Achtung: in sogenannten Gründerzeitviertel (Baujahr meist zwischen 1870 und 1917) darf kein Lagezuschlag verrechnet werden.

Am Ende muss vom Ergebnis noch der Befristungsabschlag in Höhe von 25% abgezogen werden.

Kategorie D Mietzins (§16 Abs 5 MRG)

Wenn das Objekt nun nur der Kategorie D entspricht, so darf kein Richtwert, sondern nur der Kategorie-D-Mietzins verrechnet werden. Für ein brauchbares Objekt entspricht dieser aktuell € 1,80 und für ein unbrauchbares Objekt lediglich € 0,90.

Zur Veranschaulichung hier nochmals eine grafische Übersicht zur Mietzinsbildung:

Diese Zusammenfassung soll als erster Richtungsweiser Hilfe im Dschungel des MRG fungieren. Für Spezialfälle, wie Objekte die dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) oder anderen Förderungen unterliegen, empfehlen wir stets fachkundigen Information, etwa bei Convival Immobilien, einzuholen, um den gesetzeskonformen Mietzins für das spezifische Objekt zu eruieren.