Einen Pullover fürs Haus?

Es geistert nun seit einigen Jahrzehnten hochgelobt und gepriesen, die Idee der wärmegedämmten Gebäudefassade durch die Baubranche. Nur noch aus Erzählungen weiß man von Zeiten, in denen Architekturstudent*innen dafür gelobt wurden, dem innovativen Geist ihrer Zeit folgend 3 cm dicke Heraklit-Platten bei Projekten vorgesehen zu haben. „Wunderbar“ hieß es! „Wärmedämmung und Wärmespeicher gleichzeitig“ hieß es! Es ist einen Schmunzler wert, wenn man heute eine 24 cm EPS-F+ Dämmplatte in Händen hält. Während sich die Dämmstärken konstant erhöhten und gleichzeitig die Dämmstoffe besser wurden, schien es fast so, als würden in Zukunft Häuser ausschließlich aus Polymerfasern gebaut werden. Wie für den Fortschritt durch Technik durchaus üblich, ist auch die Geschichte der Wärmedämmung eine Aneinanderreihung von Fehlschlägen. Deren Korrektur, verursacht wiederum Probleme, die man „ohne“ gar nicht gehabt hätte und welche ebenfalls gelöst werden müssen.

So hat sich durch dieses Emporirren anhand mittlerweile zuhauf vorliegender Erfahrungswerte gezeigt, dass eine nachträgliche Wärmedämmung sehr wohl im Stande ist, Energieeinsparungen herbeizuführen. Wir möchten in diesem Beitrag der Frage nachgehen, ob es sich denn überhaupt lohnt, eine Wärmedämmung nachträglich herzustellen. Denn ja, Energiekosten können eingespart werden, aber die Herstellung kostet auch Geld. Da fällt uns auf, dass es sich in Wirklichkeit um eine Investition handelt und wie bei jeder Investition geht es um die Rendite, sprich die Höhe des Ertrages pro Jahr. 

Dazu möchten wir einmal mit der monetären Amortisationszeit beginnen. Das ist jener Zeitraum, der notwendig ist, damit die Geldsumme der eingesparten Heizkosten den Herstellungskosten der Gebäudedämmung entspricht. Entscheidend für die Berechnung der Amortisationszeit ist zum einen die Energiemenge, die durch eine Dämmung eingespart werden kann und zum anderen der Preis des Energieträgers (z.B. Gaspreis). Da es sich bei der Gebäudedämmung um ein gefragtes Thema bei vielen Liegenschaften handelt, wurden wir bereits auf Kundenwunsch gebeten, eine Wirtschaftlichkeitsberechnung durchführen zu lassen und möchten Ihnen nachfolgend ein Beispiel einer im Jahr 1993 errichteten, 2-stöckigen, unterkellerten Gebäudeanlage mit ausgebautem Dachgeschoß und insgesamt 5 Stiegen präsentieren, wobei die Bestandswand aus Hochlochziegeln mit relativ guten Dämmeigenschaften aufgrund einer Dicke von 38cm besteht:

• Herstellungskosten (inkl. Nebenkosten, ohne Darlehenskosten): € 634.524,00 (exkl. UST) 

• Reduktion des Heizwärmebedarfs (HWB): 8,9 kWh/(m²a) = ca. 16%

• Sowieso-Kosten (Putzsanierung, Fassadenanstrich,…): € 259.327,00 (exkl. UST) 

• HWB Ref,RK: 39,60 kWh/(m²a) 

• Mögliche Förderung (Basisförderung): € 76.142,88 (exkl. UST) 

• Amortisationszeit: 43,38 Jahre 

Bei dieser Liegenschaft dauert es also 43,38 Jahre bis sich die Herstellungskosten über die Einsparungen decken.  Erst nach 43,38 Jahren wirkt sich die Investition also vereinfacht gesagt aus und man erntet ab dann erst Jahr für Jahr die wirtschaftlichen Früchte seiner Arbeit. Wenn wir also nun von einer Rendite sprechen wollen, wird diese nicht besonders hoch sein, da lediglich 16% an Energie durch eine Dämmung eingespart werden konnten. Es ist aber auch ohne weiteres möglich eine Energieeinsparung von über 30% zu erreichen. So kann sich sehr schnell eine Amortisationszeit bei Gebäuden mit geringerer Mauerdicke oder bei ungedämmten Betonbauten (in welcher Ausführung auch immer) von 20 Jahren ergeben. Hinzuzufügen ist außerdem, dass die Berechnung mit durchschnittlichen Gaspreisen aus dem Jahr 2020 durchgeführt worden ist. Jede Wirtschaftlichkeitsberechnung eines Wohngebäudes ist individuell zum gegebenen Zeitpunkt, unter gegebenen Bedingungen zu vollziehen. 

Um nun die Rendite zu berechnen, nehmen wir die Beispiele eines angenommenen Falls mit einer Amortisationszeit von 20 Jahren gegenüber dem konkreten Fall oben angeführter Liegenschaft: angenommen die Herstellungskosten inkl. Nebenkosten und abzgl. Sowiesokosten (ohnehin anfallende Fassadeninstandhaltungsarbeiten im zu berechnenden Zeitraum) und Förderungen würden sich auf – der Einfachheit halber – EUR 1.000.000,00 belaufen, so würden wir eine Million investieren und nach 20 Jahren hätten wir diese Million durch Heizkostenersparnisse wieder eingeholt. Da in Fachkreisen die Lebensdauer einer gedämmten Gebäudefassade mit 50-60 Jahren angenommen wird, ergibt sich nach 55 Jahren, sehr vereinfachend dargestellt und unter Annahme einer gewissen wirtschaftlichen Konstanz, ein Kapitalzuwachs von EUR 1.750.000, – was wiederum eine jährliche Rendite (auf das eingebrachte Kapital von EUR 1.000.000, -) von 3,18% bedeutet. Diese Investition geht weit über eine Anlage in Form eines Bausparvertrages hinaus und entspricht eher der Ausschüttung eines wohlgenährten Aktienfonds. Es kann also durchaus lohnenswert sein in einen Pullover fürs Haus zu investieren, sofern man Langzeitinvestitionen eingehen möchte, doch bei einem Gebäude versteht sich dies von selbst. Bei unserem realen Beispiel aber hat die Berechnung lediglich eine Rendite von 0,49% / Jahr ergeben und ist somit wohl nicht als rentable Investition anzusehen. Von spekulativen Preisentwicklungen in Bezug auf Rohstoffpreise und Inflation wurde im Zuge der Beispiele verzichtet. 

Obwohl aus der durchgeführten Wirtschaftlichkeitsberechnung zur von uns verwalteten Liegenschaft keine eindeutig wirtschaftlichen Gründe für eine Gebäudedämmung hervorgehen, ist der Wunsch vieler Eigentümer dennoch aus subjektiven Gründen wie der modernen und ansprechenden Optik der Liegenschaft, Wohlbefinden im Wohnungsinneren durch Wärmeabgabe über die Wände aufgrund deren Speicherkapazität, Problemlösung der durch Wärmebrücken vereinzelt entstandenen Feuchtigkeitsschäden bzw. leichten Schimmelbildung an exponierten Außenwandecken sowie dem guten Gefühl, einen Beitrag zum geringeren Energieverbrauch und damit einhergehend zum Klimaschutz geleistet zu haben, durchaus vorhanden. 

Wir als Hausverwaltung können unter Berücksichtigung aller Aspekte im Vorfeld einer Entscheidung eines „Für und Wider“ bei einer Gebäudedämmung nur dazu raten, eine professionelle Wirtschaftlichkeitsberechnung durchführen zu lassen und anhand der Ergebnisse die Entscheidungsfindung zu suchen.