Was darf eine Hausverwaltung?

Sie wollen wissen, was eine Hausverwaltung eigentlich darf: Verwaltungshandlungen vs Verfügungshandlung, ordentliche vs außerordentliche Verwaltungshandlungen im Wohnungseigentum?

Es ist für Wohnungseigentümer oftmals nicht einfach zu unterscheiden, ob eine bestimmte Handlung durch die Hausverwaltung getroffen werden kann, oder ob die Zustimmung der Mehrheit oder sogar die Einstimmigkeit aller Miteigentümer notwendig ist. convival Immobilien schafft gerne Klarheit.

Der Einbau einer Klimaanlage, die Erneuerung der Fenster, die Sanierung des Kanals oder die Umwidmung des Wohnungseigentumsobjekt von „Wohnen“ auf „Geschäftslokal“ – was kann und darf der Hausverwalter entscheiden oder der einzelne Wohnungseigentümer durchführen und für welche Handlungen wird die Zustimmung der Miteigentümer benötigt? Dieser Beitrag soll die wesentlichen rechtlichen Grundlagen zusammenfassen, um einen praktischen Wegweiser für Entscheidungen im Wohnungseigentum zu schaffen.

Beginnen wir mit der Abgrenzung der beiden Begriffe Verwaltungshandlung und Verfügungshandlung, denn abhängig davon, ergibt sich der Handlungsspielraum einer Hausverwaltung bzw. eines einzelnen Eigentümers:

Verwaltungshandlung einer Hausverwaltung

Den gesetzlichen Rahmen der Verwaltungshandlungen im Wohnungseigentum bildet das WEG 2002, welches dem Verwalter bestimmte (konkrete) Verwalterbefugnisse zuerkennt. Im Außenverhältnis (in dem der Verwalter gegenüber Dritten agiert) kommt dem Verwalter unbeschränkte und unbeschränkbare Vertretungsmacht zu. Im Innenverhältnis (in dem der Verwalter der WEG gegenübersteht) gibt es im Rahmen der Verwaltungshandlungen allerdings die Unterscheidung zwischen der ordentlichen und der außerordentlichen Verwaltung(stätigkeit):

  1. Ordentliche Verwaltung (§ 28 WEG)

Handlungen der ordentlichen Verwaltung umfassen u.a. die Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft, die Behebung ernster Schäden des Hauses, die Bildung einer angemessenen Rücklage, die Versicherung der Liegenschaft und die Erstellung eines Energieausweises. Diese Handlungen kann der Verwalter nach pflichtgemäßem Ermessen setzen und braucht dafür nicht die gesonderte Zustimmung der Eigentümer (wiewohl diese durch Mehrheitsbeschluss entsprechende Weisungen geben könnten).

  1. Außerordentliche Verwaltung (§ 29 WEG)

Im Rahmen der außerordentlichen Verwaltungstätigkeit benötigt der Verwalter im Innenverhältnis grundsätzlich die Mehrheit aller Miteigentumsanteile um Handlungen zu setzen. Die außerordentliche Verwaltung umfasst jene Handlungen, die über die ordentliche Verwaltung hinausgehen und somit meistens nützliche Verbesserungen oder sonstige über die Erhaltung hinausgehende bauliche Veränderungen wie beispielsweise die Errichtung eines Aufzugs oder die Neuschaffung von Fahrradabstellplätzen, die Vermietung der Hausbesorgerwohnung etc. umfasst. Bei Entscheidungen, die über nützliche Verbesserungen und baulichen Veränderungen hinausgehen, muss überdies Einstimmigkeit unter den Eigentümern vorliegen, so wie beispielsweise bei der Vermietung allgemeiner Teile (Hausbesorgerwohnung, nicht parifizierte Stellplätze, etc.) an Wohnungseigentümer. All diesen Handlungen liegt zugrunde, dass sie keine Eingriffe in die „rechtliche Substanz“ darstellen und im Namen der Wohnungseigentumsgemeinschaft gesetzt werden können.

Verfügungshandlungen einer Hausverwaltung

Werden nun Handlungen angestrebt, welche die rechtliche Substanz berühren, so sollen Verfügungshandlungen gesetzt werden. Diese sind eng mit dem Eigentumsrecht verknüpft und somit Sache der jeweiligen Wohnungseigentümer beziehungsweise der Gesamtheit der Miteigentümer (= Miteigentumsgemeinschaft, das sind alle Eigentümer laut Grundbuch zusammengenommen). Die Wohnungseigentumsgemeinschaft (wobei es sich um eine eigene juristische Person handelt), und nur diese wird vom Hausverwalter als Organ vertreten, hat in diesen Agenden somit kein Mitspracherecht, da die Wohnungseigentumsgemeinschaft selbst über keine Eigentumsrechte verfügt. Da diese Handlungen nicht in das Aufgabengebiet des Hausverwalters fallen, kann dieser den Eigentümern lediglich beratend zur Seite stehen, indem er beispielsweise über die Rechtslage aufklärt oder die Koordination der Entscheidungsfindung unterstützt. Der Hausverwalter hat jedoch niemals Partei zu ergreifen.

Bei den Verfügungshandlungen, welche grundsätzlich einstimmig getroffen werden müssen, kann wiederum danach unterschieden werden, was konkret von der beabsichtigten Änderung betroffen ist:

  1. Verfügungshandlungen des einzelnen Wohnungseigentümers (= Anteilsverfügungen)

Hierbei kommt es zu einer Übertragung oder Beschränkung von Rechten des einzelnen Eigentümers: so fällt die Veräußerung der Eigentumswohnung oder das Einräumen einer Dienstbarkeit, die nur das einzelne Objekt betrifft (z.B. Wohnrecht) unter ein Verfügungsgeschäft des Eigentümers, für welches keine Zustimmung der übrigen Eigentümer erforderlich ist. Ebenfalls kann bei diesen Fragestellungen der Verwalter selbsterklärend nicht handelnd agieren.

Nutzung und Änderung des Objekts

Die Nutzung, Änderung und Erhaltung des Wohnungseigentumsobjekts sind im § 16 WEG 2002 genauer geregelt. So darf der Wohnungseigentümer an seinem Wohnungseigentumsobjekt auf seine Kosten ohne Zustimmung der anderen Eigentümer Änderungen durchführen, solange dadurch keine Schädigung des Hauses, Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Eigentümer oder Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Hauses, noch eine Gefahr für die Sicherheit von Personen, dem Haus oder von anderen Sachen entsteht. Insbesondere der zweite Punkt der schutzwürdigen Interessen der Miteigentümer führt oftmals dazu, dass Einstimmigkeit eingeholt werden muss. Ein Beispiel für eine Handlung, welche die Einstimmigkeit aller Miteigentümer bedarf, wäre das Entfernen von tragenden Wänden im Eigentumsobjekt, da durch den möglichen Eingriff in die Statik des Gebäudes auch andere Eigentümer von der Maßnahme betroffen sind.

Achtung: die Umwidmung eines Objekts von z.B. „Wohnen“ auf „Geschäft“ mag auf den ersten Blick nur das Objekt an sich betreffen und somit keine Zustimmung der anderen Eigentümer benötigen. Da sich durch eine Umwidmung aber die Anteile des betroffenen Objekts ändern, betrifft eine derartige Handlung alle Wohnungseigentümer, da ihre schutzwürdigen Interessen berührt werden und bedarf somit der Einstimmigkeit!

  1. Verfügungshandlungen an allgemeinen Teilen der Liegenschaft (= Sachverfügungen)

Im Gegensatz zu Verfügungshandlungen am eigenen Objekt (wie z.B. der Verkauf der eigenen Eigentumswohnung) muss Einstimmigkeit vorliegen, wenn beispielsweise ein Wegerecht über allgemeine Teile der Liegenschaft eingeräumt werden soll. Vom Gesetz abweichende Kostenaufteilungen werden ebenfalls mit Einstimmigkeit beschlossen, genauso eine nachträgliche Wohnungseigentumsbegründung durch z.B. einen Dachgeschoßausbau.

Nutzung und Änderung der allgemeinen Teile

Wenn eine gewünschte Änderung durch einen Eigentümer nun allgemeine Teile der Liegenschaft, wie zum Beispiel die Fassade im Zuge der Installation einer Klimaanlage betrifft, so muss die Handlung neben den bereits genannten Voraussetzungen für die Änderungen im Objekt zusätzlich entweder der Verkehrsübung entsprechen oder einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers dienen. Im Wohnungseigentumsgesetz sind daher ein paar „privilegierte“ Maßnahmen vorgesehen, die ohne weitere Zustimmung gesetzt werden dürfen wie der Einbau einer Wasserentnahmestelle bzw. eines Klosetts in das Innere des Wohnungseigentumsobjekts. Bei diesen Handlungen hat quasi der Gesetzgeber vorab bereits die Interessensabwägung zugunsten des veranlassenden Eigentümers vorgenommen.

Achtung: Außenfenster gelten nach der Rechtsprechung als allgemeiner Teil des Hauses (dies könnte abweichend im Wohnungseigentumsvertrag geregelt werden), weswegen vor einem Tausch der Fenster die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer eingeholt werden sollte, da das äußere Erscheinungsbild des Hauses beeinträchtigt werden könnte.

Übersichtstabelle Verfügungshandlungen - Anteilsverfügung vs. SachverfügungÜbersichtstabelle Verwaltungshandlung ordentlich vs. außerordentlich

Übersichtstabelle Änderungen am Objekt vs. Allgemeinteile

Empfehlung und Möglichkeiten bei fehlender Einstimmigkeit

Bei vielen Änderungen ist es nicht immer ganz eindeutig, ob die Interessen der anderen Eigentümer gefährdet werden und ob das äußere Erscheinungsbild des Hauses beeinträchtigt wird. Insofern raten wir dazu, bereits vorab rechtlichen Rat einzuholen und allenfalls die übrigen Eigentümer um Zustimmung zu bitten, sodass es später zu keinen Konflikten kommt.

Was kann ein Eigentümer nun aber machen, sollte sich keine Einstimmigkeit finden? Im Rahmen des Außerstreitverfahrens, kann auf Antrag das Bezirksgericht feststellen, ob die anderen Eigentümer die geplante Maßnahme zu dulden haben. Das Gericht wägt die Interessen der unterschiedlichen Parteien ab und orientiert sich meistens an einer gewissen Erheblichkeitsschwelle der Beeinträchtigungen. Das Gericht kann auch zu dem Ergebnis kommen, dass die übrigen Wohnungseigentümer die Maßnahme nicht dulden müssen. In diesem Fall hat der Eigentümer die geplante Maßnahme zu unterlassen. Sollte der Eigentümer dennoch tätig werden, so handelt er mit verbotener Eigenmacht. Jeder einzelne Eigentümer kann diesen betroffenen Eigentümer dann auf Beseitigung der Änderung, Wiederherstellung des früheren Zustandes und Unterlassung derartiger Änderungen klagen – die Hausverwaltung hat aber wiederum keinen Handlungsauftrag, weil es sich um ein Individualrecht des einzelnen Eigentümers handelt und nicht der vom Hausverwalter vertretenen Eigentümergemeinschaft.

Fazit: Wohnungseigentum ist mit einer Vielzahl an Rechten und Pflichten verbunden. Oftmals ist die Zustimmung der Miteigentümer vor Umsetzung der angedachten Maßnahme einzuholen. Die Zustimmungsmöglichkeiten der Hausverwaltung sind gesetzlich begrenzt – die Handlungsvollmacht bezieht sich in der Regel auf Maßnahmen, die dem Erhalt der Liegenschaft dienen. Es empfiehlt sich rechtzeitig und vorab fachlichen Rat einzuholen um spätere Diskussionen zu vermeiden – dahingehend steht Ihnen die Hausverwaltung zumindest für eine richtungsgebende Erstauskunft zur Verfügung. Zu einem Vorgehen nach dem Prinzip: „Machen wir einmal und schauen wir ob sich wer aufregt!“ können wir aufgrund des dem Wohnungseigentums immanenten Gemeinschaftssinns und der Gefahr frustrierter Aufwendungen oder kostspieliger Gerichtsverfahren nicht empfehlen.

Sie sind sich nicht sicher ob Ihre Hausverwaltung richtig handelt/gehandelt hat? Gerne können Sie uns jederzeit hier kontaktieren – wir helfen gerne auch persönlich weiter!

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Titelbild - Was darf eine Hausverwaltung