Was gilt es bei der Wohnungsrückgabe zu beachten?

Wie erfolgt eine Wohnungsrückgabe? Wie muss der Mieter die Wohnung zurücklassen? Was muss beachtet werden? Was versteht man unter gewöhnlicher Abnutzung?

Die Wohnungsrückgabe erfolgt in der Regel nach Ende einer Kündigungsfrist (in den meisten Fällen ca. 3 Monate nach Kündigungslegung). Die Wohnungsrücknahme findet vor Ort, im Beisein von MieterIn und VermieterIn oder der Hausverwaltung statt.

Vor dem Rücknahmetermin sollten folgende angeführten Punkte für einen reibungslosen Ablauf der Rückstellung des Mietgegenstandes eingehalten werden:

• Wohnung/Büro von allen Fahrnissen räumen und das vom Vermieter bereitgestellte Inventar besenrein hinterlassen.
• Sollten Wand- und Deckenmalereien über die gewöhnliche Abnutzung abgenutzt sein, müssen diese neu ausgemalt werden.
• Löcher in den Wänden gehören verspachtelt und ordentlich geglättet.
• Die vom Vermieter zur Verfügung gestellten Geräte (Herd, Waschmaschine, Geschirrspüler etc.) müssen funktionstüchtig und gereinigt übergeben werden.
• Bei Verfügbaren Thermen muss der Nachweis eines befugten Unternehmens, welches jährlich die Thermenwartung durchgeführt hat, erbracht werden (gilt für alle Geräte, welche eine Wartung benötigen).
• Silikonfugen müssen gewartet, sauber und dicht verschlossen sein.
• Türe und Fensterstöcke, sowie Fensterrahmen dürfen keine Beschädigungen (Kleintiertürchen, Aufkleber, Schilder, Haken, Löcher, Kratzer, etc.) aufweisen
• Fenster und Türen sind mit einwandfreien Glasscheiben zu übergeben. Glasscheiben mit Sprüngen oder tiefen Kratzer sind vor Übergabe zu tauschen. Vom Vermieter zur Verfügung gestellte Rollläden, Jalousien, etc. müssen sich in einem funktionsfähigen nicht reparaturbedürftigen Zustand befinden.
• Kellerabteile müssen zum Zeitpunkt der Wohnungsübergabe vollständig geräumt und besenrein sein.
• Zur Haftung bei Wasserschäden lesen sie diesen Artikel.

Im Zuge der Wohnungsrückgabe werden Fotos von der Wohnung gemacht und ein Protokoll erstellt. In diesem Protokoll wird der Zustand der Wohnung festgehalten. Sollten während der Mietzeit Schäden entstanden sein (welche zu Mietbeginn nicht vorhanden waren) und die Wohnung sich also in keinem ordnungsgemäßen Zustand befinden, so werden diese Schäden auf Kosten der/des ausziehenden Mieters/in – meistens über die Inanspruchnahme der Kaution – behoben. Es erfolgt daher ein Abgleich zwischen dem Rücknahmeprotokoll und dem seinerzeitigen Übergabeprotokoll.

Grundsätzlich gilt, dass mit der Bezahlung der Miete auch die mit dem vertragsgemäßen Gebrauch bewirkte Abnutzung des Mietgegenstandes abgegolten ist. Nur für übermäßige Abnutzung und missbräuchliche Verwendung entsteht eine Ersatzpflicht. Jedenfalls ist stets zu beachten, ob das Mietverhältnis in den Voll-, Teil- oder Nicht-Anwendungsbereich des MRG fällt. Denn je nach gesetzlicher Anwendbarkeit können sich auch unterschiedliche Maßstäbe zur Wohnungsrückgabe stellen.

Im Vollanwendungsbereich des MRG hat das Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien entschieden (14.6.2005, 41 R 275/04a): „Wird eine gebrauchte Sache zerstört oder beschädigt und hat die neu hergestellte oder reparierte Sache eine längere Lebensdauer als die alte Sache an Restlebensdauer gehabt hätte, ist nur ein aliquoter Ersatz zu leisten, der sich nach dem Verhältnis der Restlebensdauer der alten Sache zur Lebensdauer der neu hergestellten Sache richtet.“
Mit anderen Worten: ersetzt werden muss der Zeitwert.

Beispielhaft können erwähnt werden:

• Die Erneuerung der Malerei im Vorzimmer wegen unterschiedlich gefärbter Wände ist nicht zu ersetzen, da die Malerei nach einer 22-jährigen Nutzungsdauer ohnedies zu erneuern wäre. Bei einem Kunststoffbelag kann höchstens eine 15-jährige Nutzungsdauer angenommen werden, sodass auch dessen Erneuerung nicht von der Mieterin zu tragen ist.
• Kosten für das Ersetzen fehlender Parkettteile sind von der Mieterin zu ersetzen. Da der Boden auch sehr tiefe Kratzer aufwies, musste der dreimal geschliffen werden. Diese Kosten sind allerdings nur zu einem Drittel zu ersetzen, da in Abständen von 20 Jahren sowieso ein 2-maliges Schleifen und Versiegeln erfolgen muss.
• Bei Steckdosen, Waschbecken (Haarriss) und Innentüren (Furnierschäden) ist eine Nutzungsdauer von 30 Jahren anzunehmen, die Mieterin hat daher ein Drittel der Kosten für die jeweilige Erneuerung zu ersetzen. Bei einer Wohnungseingangstür ist demgegenüber eine längere Nutzungsdauer anzunehmen, sodass der komplette Austausch der Tür wegen Schäden an dem Furnier grundsätzlich nicht gerechtfertigt ist.

Ummeldung von Energieverträgen

Weiters sollte unbedingt im Mietvertrag nachgelesen werden, wer für die Ummeldung von Strom und Gas verantwortlich ist. Grundsätzlich sollte der Strom bis zum Tag der Rückgabe der Wohnung nicht abgemeldet werden. Die Ummeldung wir von der Hausverwaltung übernommen.

Schlüsselrückgabe bei der Wohnungsrückgabe

Die/Der MieterIn muss bis zum Tag der Rückstellung der Wohnung alle in ihrem/seinem Besitz befindlichen Schlüssel (Wohnungs-, Haustür-, Briefkasten oder Kellerschlüssel) an den Vermieter aushändigen. Ist ein Schlüssel verloren gegangen, so muss der Zylinder getauscht werden, da anderenfalls nicht ausgeschlossen werden kann, dass der Schlüssel gefunden und widerrechtlich verwendet wird, somit entstehen weitere Kosten für den Mieter. Wenn während der Mietzeit ein Schlüssel abbricht, so empfiehlt es sich den Schlüssel aufzubewahren. In diesem Fall wäre ein Nachweis erbracht und müsste nur der abgebrochene Schlüssel erneuert werden.

Jedenfalls empfiehlt es sich vor dem Rückgabetermin etwaige Fragen mit der/m VermieterIn oder der Hausverwaltung zu klären. Bei einem Rückgabetermin ist in der Regel nicht auseichend Zeit, um noch Dinge zu erledigen bzw. nachzubessern – und wenn die Schlüssel einmal zurückgegeben ist, ist auch kein Zutritt zum Mietgegenstand mehr möglich.