Mieterhöhung durch Indexierung

Damit ein Vermieter in Österreich eine Mieterhöhung durch Anpassung an einen Index und damit zum (teilweisen) Ausgleich der Inflation durchführen darf, müssen gewisse Voraussetzungen erfüllt werden.

Wie wird die Indexierung des Hauptmietzinses vereinbart?

Damit der Vermieter den Hauptmietzins im Rahmen einer Indexierung erhöhen darf, muss eine entsprechende Index- bzw. Wertsicherungsklausel im Mietvertrag vereinbart sein. Je nachdem, ob der Mietvertrag dem Mietrechtsgesetz (MRG) voll, teilweise (freier MZ) oder nicht (freier MZ – rückwirkende Erhöhung von 3 Jahren zulässig) unterliegt, sind unterschiedliche Klauseln möglich/erforderlich. Mehr über die Festsetzung der Miete und den Geltungsbereich des Mietrechtsgesetzes erfahren Sie in unserem Artikel zur Vermietung von Eigentumswohnung. 

Mietverträge, welchem dem MRG unterliegen:

In diesem Bereich gibt es drei Varianten, die der Vermieter beachten muss:

• Richtwertzins:

  Der Richtwertzins gilt für Mietverträge im Vollanwendungsbereich des MRG, die ab dem 01. März 1994 abgeschlossen wurden. Hier orientiert sich der Mietzins an den Richtwerten (Unterscheiden sich nach Bundesland) und wird dieser üblicherweise alle 2 Jahre (Stichtag 01. April) angehoben. Eine rückwirkende Anpassung des Hauptmietzinses ist nicht zulässig.  

• Kategoriemietzins:

  Der Kategoriemietzins gilt für Mietverträge im Vollanwendungsbereich des MRG, die zwischen dem 01.01.1982 und dem 01. März 1994 abgeschlossen wurden. Der Mietzins orientiert sich in diesem Fall nach der Ausstattungskategorie einer Wohnung, wird ebenfalls in der Regel alle 2 Jahre angehoben (Stichtag 01. April) und ist auch hier eine rückwirkende Anpassung des Hauptmietzinses nicht zulässig. 

• Angemessener Mietzins:

  Der angemessene Mietzins gilt nur für wenige Mietverhältnisse, unter anderem:

  • • Mietobjekte, die als Geschäftsräumlichkeiten genutzt werden
    • Mietobjekte in einem Gebäude, welches mit einer nach dem 08.05.1945 erteilten Baugenehmigung neu gebaut oder durch Um- oder Zubau neu errichtet wurde.
    • Mietobjekte in einem denkmalgeschützten Gebäude
    • Mietobjekte, welche die Ausstattungskategorie A oder B haben und größer als 130m² sind

Mietverträge, welche nicht oder nur teilweise dem MRG unterliegen: 

Diese Mietverhältnisse richten sich weitgehend nach dem ABGB und der Vermieter hat mehr Freiraum bei der Gestaltung der vertraglichen Vereinbarungen. Der Mietzins ist nicht an Ausstattungskategorien oder Richtwerte gebunden, abweichende Indexklauseln sind möglich. Beispiele wären hierfür: 

• Jährliche Anpassung immer zu einem bestimmten Monat
• Eine Schwellenwertanpassung, sobald sich die Indexzahl um 3% erhöht hat
• Etc.

In diesem Bereich ist eine Nachverrechnung der Mieterhöhung von bis zu 3 Jahren zulässig. Anzumerken ist jedoch, dass auch wenn dem Vermieter bei der Festsetzung des Hauptmietzinses mehr Freiraum gelassen wird, es auch hier bei der Miethöhe Einschränkungen gibt, sodass die Mieten nicht unverhältnismäßig hoch sein dürfen. 

Um die Vorgehensweise besser zu veranschaulichen, einige Beispiele: 

Beispiel 1: jährliche Anpassung

Der Hauptmietzins laut Mietvertrag beträgt EUR 420,00 netto. Es wird eine jährliche Anpassung vereinbart. Hierfür wird die Indexzahl zum Beispiel des Monats September des Vorjahres mit der Indexzahl des Monats September des aktuellen Jahres miteinander verglichen. In diesem Beispiel wird daher der Indexwert von September 2021 mit der Zahl von September 2020 verglichen.

Indexzahl September 2020: 108,50

Indexzahl September 2021: 112,0

Der neue Mietzins nach der Indexierung beläuft sich somit auf EUR 433,44 und entspricht der prozentuellen Veränderungen der Indexwerte.

Beispiel 2: Schwellenwertanpassung

Der Hauptmietzins laut Mietvertrag beträgt EUR 420,00 netto. Es wird vereinbart, dass sich der Hauptmietzins erhöht, wenn eine Schwelle von 3% erreicht ist. Ausgangsbasis ist die Indexzahl des Monats September 2020. 

Indexzahl September 2020: 108,50

Damit eine Anpassung des Hauptmietzinses erfolgt, muss die Indexzahl daher auf 111,76 steigen. Erst wenn dieser Wert in einem Monat erreicht wird, wird die Miete auf den neuen Wert angepasst. 

Beispiel 3: Richtwertzins

Der Hauptmietzins laut Mietvertrag beträgt EUR 420,00 netto. Es wird ein Richtwertzins vereinbart. Aktuell liegt dieser in Wien bei EUR 5,81 netto/m². Sobald der Richtwert an die Inflation angepasst wird, wird durch Verordnung der neue Richtwert / m² bekannt gegeben. Zu diesem Zeitpunkt wird der Hauptmietzins dann entsprechend erhöht. 

Bei weiteren Fragen zur Mieterhöhung durch Indexierung zögern Sie nicht uns jederzeit zu kontaktieren.