Hausverwaltungswechsel im Wohnungseigentum: Rechtliche Grundlagen

Aus der Rechtsprechung: Hausverwaltungswechsel im Wohnungseigentum

Der Hausverwaltungswechsel im Wohnungseigentum führt in der Praxis gelegentlich zu Rechtsstreitigkeiten. Um Ihnen das Kündigen des bestehenden Vertragsverhältnisses so einfach wie möglich zu gestalten, steht Ihnen convival Immobilien dabei sehr gerne kostenlos und unverbindlich zur Seite.

Reibungsloser Hausverwaltungswechsel: Rechtsstreitigkeiten vermeiden

Ein unbefristeter Verwaltungsvertrag ist durch die Wohnungseigentümer grds. auf drei Arten beendbar: durch ordentliche Kündigung basierend auf einer vorausgehenden Beschlussfassung der Eigentümer zu einem vereinbarten Kündigungstermin, durch außerordentliche Kündigung basierend auf einer vorausgehenden Beschlussfassung der Eigentümer mit sofortiger Wirkung oder durch Absetzung aufgrund schwerwiegender Verwalterverfehlungen (grobe Pflichtverletzung) durch gerichtlichen Antrag.

Beschlussfassung zur ordentlichen und außerordentlichen Kündigung:

Sie finden in unserem Beitrag über den Wechsel der Hausverwaltung die wesentlichen Punkte die bei dem Vorhaben Verwaltungswechsel zu beachten sind. Um sicherzustellen, dass der entsprechende Beschluss über den Wechsel der Hausverwaltung wirksam zustande kommt, laden wie Sie ein, unsere Services zum Hausverwaltungswechsel im Wohnungseigentum  inAnspruch zu nehmen.

Was ist bei der ordentlichen Kündigung zu beachten?

Wurde die Hausverwaltung auf unbestimmte Zeit bestellt, so können sowohl die Eigentümergemeinschaft als auch die Verwaltung  den Verwaltungsvertrag gemäß § 21 Abs 1 WEG 2002 unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten zum Ende jeder Abrechnungsperiode kündigen. Somit muss die Kündigung also üblicherweise bis  30. September ausgesprochen werden um mit 31. Dezember rechtskräftig zu sein. Ansonsten ist es möglich den Verwaltungsvertrag nach § 21 Abs 3 WEG 2002 jederzeit aus wichtigen Gründen von der Eigentümergemeinschaft gekündigt werden.

Die Kündigung der Hausverwaltung ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, die mit ihrem Zugang an den bisherigen Immobilienverwalter rechtswirksam wird. Beachten Sie dabei, dass sowohl die Bestellung des Hausverwalters, als auch die Auflösung des Hausverwaltungsvertrags in den Angelegenheitsbereich der ordentlichen Verwaltung der Liegenschaft fallen. Daher benötigen Sie für diese Entscheidungen nur die einfache Mehrheit der Eigentümer gerechnet nach grundbücherlichen Anteilen.

Hauverwaltungswechsel im Wohnungseigentum: Was bei außerordentlicher Kündigung zu beachten ist

Eine vorzeitige Kündigung eines befristeten Verwaltervertrages aus wichtigem Grund tritt bereits nach erfolgreicher Beschlussfassung schon mit deren Zustellung an die Hausverwaltung wirksam in Kraft. Dies geschieht unabhängig davon, ob in der Tat ein wichtiger Grund gegeben war, welcher zur sofortigen Kündigung der Hausverwaltung berechtigte. Wichtig: Sollte sich bei der befristeten Vertragskündigung allerdings herausstellen, dass tatsächlich kein wichtiger Grund vorlag, so behält die zu Unrecht fristlos gekündigte Hausverwaltung  allenfalls einen Teil ihres Honoraranspruchs

Als Eigentümer sollten Sie sich darauf gefasst machen, dass Ihre nun ehemalige Hausverwaltung unter Umständen rechtlich gegen den Kündigungsbeschluss vorgehen wird. Sollten Sie jedoch die erforderlichen Formalitäten einhalten (sehen Sie dazu unseren Leitfaden zur Kündigung der Hausverwaltung), ist die gekündigte Hausverwaltung rechtlich chancenlos.

Das OGH-Urteil von 2012 (20.11.2012, 5Ob110/12f) behandelte einen Fall, in welchem ein auf fünf Jahre befristeter Immobilienverwaltungsvertrag aus wichtigem Grund gekündigt werden sollte (außerordentliche Kündigung). Die Hausverwaltung startete den Versuch sowohl den Kündigungsbeschluss, als auch die sofortige Wirksamkeit anzufechten, scheiterte aber in allen drei Instanzen, zuletzt auch vor dem Obersten Gerichtshof.

Dazu führte der OGH aus:  Der Verwaltungsvertrag im Wohnungseigentum ist nach einer rechtswirksamen außerordentlichen Kündigung auch dann beendet, wenn für diese außerordentliche Kündigung – entgegen § 21 Abs 3 WEG – kein wichtiger Grund vorlag. Bis zu dem Termin, zu dem das Verwaltungsverhältnis mit ordentlicher Kündigung hätte beendet werden können, steht dem Verwalter indes (als eine Art „Kündigungsentschädigung“) ein Entgeltanspruch zu.

Gerichtlicher Antrag auf Abberufung der Hausverwaltung:

Jeder Eigentümer hat gemäß §30 Abs 1 Z 5 WEG die Möglichkeit einen Antrag beim zuständigen Außerstreitgericht auf Abberufung eines Hausverwalters aus wichtigem Grund zu stellen. In diesem Verfahren wird darzulegen sein, dass sich die Hausverwaltung grobe Pflichtverletzungen zu schulde kommen hat lassen.