Wie versichere ich mich oder meine Liegenschaft und was muss ich über Versicherungen wissen? 

Es gibt viele Gefahren, die eine Liegenschaft bedrohen: Unwetter, Feuer, Leitungs- und Rohrgebrechen oder aber auch Gefahren durch herabfallende Ziegel eines Hauses. Es ist nicht immer leicht zu durchschauen, was eine Versicherung übernimmt und welche Versicherungsvarianten es überhaupt gibt. convival Immobilien schafft gerne Klarheit bzgl. des Unterschiedes zwischen einer Gebäude-, einer Eigenheim- und einer Haushaltsversicherung, den versicherten Gegenständen, sowie über den Ablauf diverser Schadensfälle. 

Zunächst ist es wichtig zu definieren, welche verschiedenen Versicherungsarten es für Eigentümer oder Mieter gibt. 

Haushaltsversicherung

Die Haushaltsversicherung kann von jedem Eigentümer oder Mieter individuell abgeschlossen werden und schützt das innere des Hauses bzw. der Wohnung gegen Schäden aus Feuer, Sturm, Leitungswasser, Einbruch oder Glasbruch – je nach abgeschlossener Polizze. Haushaltsversicherungen inkludieren meistens auch eine Privathaftpflichtversicherung, wenn beispielsweise Schadenersatzverpflichtungen gegenüber dem Versicherten bestehen. Der Umfang der Versicherung kann sich stark zwischen den unterschiedlichen Versicherungen unterscheiden und es empfiehlt sich die angebotenen Leistungen genau zu vergleichen. Der im Zuge einer Haushaltsversicherung versicherte Hausrat inkludiert meistens bewegliche Objekte, wie Möbel, Teppiche, Vorhänge, Wäsche, Kleidung, Elektrogeräte, Bargeld oder aber Verglasungen.  

Eigenheimversicherung

Die Eigenheimversicherung wird meistens für Ein- oder Zweifamilienhäuser von deren Eigentümern abgeschlossen. Geschützt sind in den meisten Fällen das Haus inklusive Garage, Keller, Garten, Dachboden und Nebengebäuden. Oft ist auch eine Haushaltsversicherung inkludiert, welche den beweglichen Inhalt in den jeweiligen Objekten abdeckt. 

Gebäudeversicherung

Die sogenannte Gebäudeversicherung wird von den Miteigentümern eines Mehrparteienhauses mit Mehrheitsbeschluss oder von deren Vertreter, der Hausverwaltung, abgeschlossen. Hier ist wie bei der Eigenheimversicherung ebenfalls das gesamte Haus gegen Gefahren geschützt, nicht aber dessen (beweglicher) Inhalt. Achtung: zum Haus gehört auch (in den meisten Fällen!) der Boden einer jeden Wohnung. 

Was ist versichert?  

Wie bereits angeschnitten kommt der Inhalt der Versicherungen sehr auf die jeweilige Polizze an. Hier kann es teilweise große Unterschiede geben. Üblich sind aber:

• Feuerversicherung: Schutz gegen Schäden aus Brand, Feuer, Blitzschlag, Explosion, … 
• Haftpflichtversicherung: Schutz gegen Schadenersatzforderungen gegenüber den Versicherten, wenn beispielsweise Passanten Schaden durch das Gebäude nehmen. 
• Leitungswasser: Schutz gegen Schäden durch austretendes Wasser, wie beispielsweise bei Rohrbrüchen.
• Sturmschäden: Schutz gegen Schäden aus Sturm (mehr als 60km/h), Erdrutsch, Felssturz, manchmal Hagel. 
• Glasbruch: Schutz gegen Glasbruchschäden an Fensterscheiben, Wintergärten, etc. 
• Darüber hinaus gibt es viele Sondervereinbarungen, wie beispielsweise die Absicherung einer Photovoltaikanlage. 

Wer muss die Versicherung zahlen?

Die Kosten für die Versicherung hängen von vielen verschiedenen Faktoren, wie dem Standort der Liegenschaft, dem Alter und der Größe des Gebäudes, sowie dem Deckungsumfang ab. Bei einer Haushalts– sowie bei der Eigenheimversicherung hat die Kosten der jeweilig versicherte Nutzer des Objekts zu tragen. Die Kosten der Gebäudeversicherung werden von den Miteigentümern gemeinsam gezahlt. Diese Kosten dürfen aber gesetzlich auch alternativ auf die Mieter überwälzt werden – aber Achtung: nur Feuer, Leitungswasser und die Haftpflichtversicherung dürfen überwälzt werden. Wenn die Mehrheit aller Tops dafür stimmt, kann die Liegenschaft auch gegen Glasbruch und Sturmschäden versichert und die hierfür anfallenden Kosten in die Betriebskosten verrechnet werden. 

Wer haftet für Schäden?

Grundsätzlich muss jeder Eigentümer und jeder Mieter das Nutzungsobjekt in einer derart sorgfältigen Weise verwenden, dass kein Schaden am Haus entsteht. Bei Mietverhältnissen muss in weiterer Folge überprüft werden, ob das Mietverhältnis in die Voll- oder Teilanwendung des MRG (Mietrechtsgesetz) fällt. 

In der Vollanwendung muss der Mieter nicht für Schäden, die im Rahmen der gewöhnlichen Abnutzung entstehen, haften. Für selbst verschuldete oder sogar mutwillige Schäden muss der Mieter jedoch aufkommen. Ebenfalls treffen ihn diverse Wartungspflichten, wie das Entlüften der Heizkörper, die Reinigung von Siphonen, die Entkalkung von Geräten oder die Erneuerung von Fugen. Achtung: erfüllt der Mieter diese Wartungspflichten nicht, können ihn Kosten bei auftretenden Schäden treffen, die normalerweise der Vermieter tragen müsste. Ein Beispiel wäre die jährlich wiederkehrende Wartung der Therme. Wartet der Mieter diese nicht und es entsteht ein Schaden, kann es sein, dass der Mieter die Reparatur oder schlimmstenfalls die Erneuerung der Therme tragen muss, was üblicherweise vom Vermieter gezahlt werden müsste. Es wird deshalb dringend empfohlen die Wartungspflichten ernst zu nehmen.   

Der Vermieter muss notwendige Arbeiten an den Allgemeinteilen des Hauses durchführen. Ebenfalls muss er – sofern die Wartungspflichten des Mieters erfüllt wurden – die Erhaltung und Reparatur von mitvermieteten Heizthermen oder Wasserboilern zahlen. Allerdings bestehen im einzelnen Mietobjekt nur die zwingenden Erhaltungspflichten nach §3 MRG, wonach vom Vermieter nur ernste Schäden (z.B. gröbere Feuchtigkeitsschäden) und Beseitigungen erheblicher Gesundheitsgefahren (z.B. Schimmelbefall) behoben werden müssen. Deshalb stimmt die Annahme nicht, dass sämtliche mitvermietete Gegenstände vom Vermieter zu erhalten sind. Ein kaputter (mitvermieteter) Geschirrspüler kann also maximal zu einer Mietzinsminderung führen, eine Pflicht des Vermieters diesen zu ersetzen besteht gesetzlich allerdings nicht.
In der Teilanwendung können die meisten vertraglichen gegenseitigen Verpflichtungen und Rechte zwischen Vermieter und Mieter individuell geklärt werden, es besteht aber grundsätzlich die Erhaltungspflicht nach §1096 ABGB, nach welchem das Nutzungsobjekt vom Vermieter in brauchbarem Zustand übergeben und erhalten werden muss. 

Der Mieter kann sich selbst um den Abschluss einer Haushaltsversicherung kümmern, sofern diese von ihm gewünscht ist. Empfehlenswert ist jedenfalls zumindest eine Haftpflichtversicherung. 

Ablauf eines Schadensfalles

Wie in der Praxis Schadensfälle abgewickelt werden hängt natürlich stark vom spezifischen Fall ab. Dennoch wollen wir anhand eines Beispiels den Ablauf einer üblichen Schadensabwicklung darstellen: 

Kaputter Geschirrspüler mit anschließendem Wasserschaden in einer zweiten Wohnung.

Ein Beispiel, welches realitätsnah ist, ist das Gebrechen eines Geschirrspülers mit anschließendem Wasserschaden in der Wohnung oder sogar dem gesamten Haus. Dieser Schaden ist in den meisten Fällen seitens des Mieters unverschuldet und kann in großen Schäden am Haus resultieren. Die Gebäudeversicherung übernimmt in diesen Fällen (meistens!) die Kosten für die Sofortmaßnahme. Diese besteht aus den ersten Maßnahmen, welche getroffen werden, um den Schaden zu mindern (wie beispielsweise das Abdrehen der Wasserzufuhr). Anschließend wird der entstandene Schaden von einer Firma begutachtet, welche einen Kostenvoranschlag für die sogenannte Folgesanierung legt.  Bei Wasserschäden inkludiert die Folgesanierung oftmals auch eine Trocknung des betroffenen Bereiches. Bei großen Schadensfällen kann es sogar sein, dass die Gebäudeversicherung einen Sachverständigen entsendet, welcher den Schaden vor Ort begutachtet. Nach Freigabe des Kostenvoranschlages seitens der Gebäudeversicherung kann die Firma dann die Folgesanierung in Angriff nehmen. Gedeckt sind meistens die Schäden an den Allgemeinteilen, wie Wasserflecken an der Decke im Stiegenhaus, oder aber auch Schäden in der betroffenen Wohnung, die den Boden betreffen. Wenn eine weitere Wohnung durch den Schaden betroffen ist (meist die darunterliegende Wohnung), so werden auch diese Schäden im Zuge der Folgesanierung von der Versicherung gedeckt. Der Geschirrspüler an sich ist von der Gebäudeversicherung nicht gedeckt und kann gegebenenfalls durch eine vorhandene Haushaltsversicherung erneuert werden. 

Praktische Tipps

Wichtig ist darauf zu achten, dass keine Überversicherung der Liegenschaft oder des Objekts stattfindet, wenn beispielsweise die Haushaltsversicherung bei Umzug in eine kleinere Wohnung nicht dementsprechend angepasst wird. Auch ist eine sogenannte Doppelversicherung zu vermeiden, wenn z.B. eine Gebäude- und eine Eigenheimversicherung parallel abgeschlossen werden. In diesem Fall wären die gleichen Sachen bei zwei Versicherungen versichert. 

Auf der anderen Seite sollte auch eine Unterversicherung vermieden werden, bei welcher die vereinbarte Versicherungssumme niedriger als der tatsächliche Wert des versicherten Objektes ist. Im idealen Fall besteht deshalb ein Schätzgutachten über den Wert der Liegenschaft bzw. des versicherten Objekts, sodass die Polizze im Schadenfall nicht zu wenig absichert. Oftmals ist hierfür auch eine Wertanpassungsklausel in den Versicherungsverträgen vorgesehen, welche die Prämie jedes Jahr an die Schwankungen des Verbraucherpreisindex anpasst. 

Als Mieter ist es wichtig, einen auftretenden Schaden sofort an den Vermieter oder die Hausverwaltung zu melden, sodass schnell mit den Sofortmaßnahmen begonnen werden kann (Schadenmeldungspflicht). Den Mieter trifft außerdem eine Schadenminderungspflicht, welche besagt, dass alle Maßnahmen gesetzt werden müssen, welche den Schaden mindern. 

Der Abschluss einer Haushaltsversicherung ist gesetzlich nicht verpflichtend. Dennoch wird Mietern geraten, im eigenen Interesse eine Haushaltsversicherung oder zumindest eine Haftpflichtversicherung abzuschließen, sodass der Mieter im Schadenfalls abgesichert ist.